Khi lập kế hoạch kinh doanh cho một diện tích văn phòng cho thuê, câu hỏi tài chính lớn nhất mà mọi chủ đầu tư đều phải đối mặt là: “Tôi nên bàn giao thô (Bare Shell) để tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, hay nên đầu tư thêm để hoàn thiện cơ bản (Warm Shell)?”
Chọn Bare Shell (bàn giao thô) có vẻ “rẻ” nhất, vì chi phí đầu tư gần như bằng 0.
Chọn Warm Shell (hoàn thiện cơ bản) đòi hỏi một khoản vốn đầu tư ban đầu đáng kể cho trần, sàn, đèn, điều hòa…
Quyết định này không đơn giản là “rẻ” hay “đắt”. Nó là một bài toán chiến lược về chi phí cơ hội, tốc độ lấp đầy, và tỷ suất hoàn vốn (ROI). Một quyết định sai lầm có thể khiến mặt bằng của bạn bị bỏ trống hàng tháng trời, làm “bay hơi” toàn bộ lợi nhuận.
Trong bài viết này, ATZ LUXURY sẽ lập một bảng phân tích chi phí và tính toán ROI chi tiết để giúp bạn đưa ra lựa chọn đầu tư thông minh nhất.
(Để hiểu rõ định nghĩa và đặc điểm của 3 gói bàn giao chiến lược, bạn có thể tham khảo bài viết của chúng tôi: Thiết Kế Văn Phòng Cho Thuê: 3 Gói Hoàn Thiện Tối Ưu Tỷ Lệ Lấp Đầy (Tư Vấn Chủ Đầu Tư)
Nội Dung Bài Viết
So sánh chi phí đầu tư ban đầu (VNĐ/m2) giữa bàn giao thô và hoàn thiện cơ bản
Trước hết, hãy làm rõ chi phí đầu tư mà chủ đầu tư phải bỏ ra cho mỗi gói.
Gói 1: Bàn giao Thô (Bare Shell)
Đúng như tên gọi, bạn bàn giao nguyên trạng sàn bê tông, trần bê tông, và các đầu chờ kỹ thuật.
Chi phí đầu tư hoàn thiện /m2: 0 VND
Gói 2: Hoàn Thiện Cơ Bản (Warm Shell)
Đây là gói bạn đầu tư hoàn thiện các hạng mục cơ bản để khách thuê có thể nhanh chóng vào làm việc (chỉ cần fit-out nội thất).
Dưới đây là bảng chi phí đầu tư tham khảo (có thể thay đổi tùy vật liệu và cấp Hạng tòa nhà) mà ATZ LUXURY ước tính cho gói Warm Shell:
| Hạng Mục Hoàn Thiện Cơ Bản | Chi Phí Ước Tính (VND / m2) | Ghi Chú |
| Hệ thống Trần | 350.000 – 500.000 | Trần thạch cao thả (phổ biến) hoặc trần chìm |
| Hệ thống Sàn | 400.000 – 800.000 | Sàn vinyl, thảm, hoặc sàn nâng kỹ thuật cơ bản |
| Hệ thống Chiếu sáng | 250.000 – 400.000 | Đèn Panel LED cơ bản, đảm bảo đủ độ sáng (lux) |
| Hệ thống Điều hòa (HVAC) | 700.000 – 1.200.000 | Lắp đặt hoàn chỉnh ống gió, miệng gió, dàn lạnh… |
| Hệ thống PCCC cơ bản | 200.000 – 350.000 | Đầu báo khói, đầu phun sprinkler (theo tiêu chuẩn) |
| TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ (Gói Warm Shell) | ~ 1.900.000 – 3.250.000 VND / m2 |
Như vậy, để nâng cấp từ Bare Shell lên Warm Shell, chủ đầu tư cần bỏ thêm chi phí ban đầu khoảng 2 – 3 triệu VND/m2
Đây là một con số đáng kể. Vậy, tại sao 80% chủ đầu tư Hạng B vẫn chọn làm điều này? Câu trả lời nằm ở phần 2.
Phân tích “thời gian hoàn vốn” & chi phí cơ hội của bàn giao thô và hoàn thiện cơ bản
Chi phí đầu tư không phải là tất cả. “Chi phí cơ hội” (doanh thu bị mất đi khi mặt bằng bị bỏ trống) mới là yếu tố “giết chết” lợi nhuận.
Hãy cùng ATZ LUXURY làm một bài toán ví dụ đơn giản:
KỊCH BẢN VÍ DỤ:
- Chủ đầu tư: Có một mặt bằng 500m2.
- Giá thuê kỳ vọng: 450.000 VND/m2/tháng (tương đương Hạng B).
- Doanh thu/tháng (nếu lấp đầy): 500m2 x 450.000 = 225.000.000 VND.
Phân tích Gói 1: Chọn Bàn Giao Thô (Bare Shell)
– Chi phí đầu tư: 0 VND.
– Thời gian trống:
- Tệp khách hàng: Chỉ thu hút các công ty lớn, có ngân sách, chấp nhận thi công từ A-Z. Tệp này rất nhỏ.
- Thời gian tìm khách (ước tính): 3 – 4 tháng.
- Thời gian khách thuê thi công (miễn phí): 2 – 3 tháng (vì phải làm từ đầu).
– Tổng thời gian không có doanh thu: 3 (tìm khách) + 2 (free) = 5 tháng.
– Tổng Chi Phí Cơ Hội (Doanh thu mất đi): 5 tháng x 225.000.000 = 1.125.000.000 VND.
– Kết luận: Dù chi phí đầu tư là 0, chủ đầu tư đã “mất trắng” 1.125 tỷ tiền doanh thu.
Phân tích Gói 2: Chọn Hoàn Thiện Cơ Bản (Warm Shell)
– Chi phí đầu tư: 500m2 x 2.200.000 VND/m2 (lấy mức trung bình) = 1.100.000.000 VND.
– Thời gian trống:
- Tệp khách hàng: Thu hút 80-90% thị trường (SMEs, công ty cần vào nhanh). Tệp này rất lớn.
- Thời gian tìm khách (ước tính): 1 tháng.
- Thời gian khách thuê thi công (miễn phí): 1 tháng (chỉ cần lắp nội thất).
– Tổng thời gian không có doanh thu: 1 (tìm khách) + 1 (free) = 2 tháng.
– Tổng Chi Phí Cơ Hội (Doanh thu mất đi): 2 tháng x 225.000.000 = 450.000.000 VND.
– Tổng Chi Phí (Đầu tư + Cơ hội): 1.100 tỷ (Đầu tư) + 450 triệu (Cơ hội) = 1.550.000.000 VND.
Đặt Lên Bàn Cân: “Chi Phí Chìm” Bạn Phải Trả
Hãy nhìn vào con số thực tế:
- Tổng chi phí phải gánh (Gói Bare Shell): 1.125 tỷ (hoàn toàn là chi phí chìm).
- Tổng chi phí phải gánh (Gói Warm Shell): 1.550 tỷ (trong đó 1.1 tỷ là tài sản đầu tư, 450 triệu là chi phí chìm).
Khoan đã, Gói Warm Shell vẫn có vẻ tốn kém hơn? Chúng ta đang bỏ lỡ 2 yếu tố quyết định đến ROI:
- Gói Warm Shell có thể cho thuê với giá cao hơn. Một mặt bằng đã hoàn thiện cơ bản có thể cho thuê với giá 450.000/m2, nhưng mặt bằng thô có thể chỉ đàm phán được 400.000/m2.
- Khả năng giữ chân khách thuê: Khách thuê ở gói Warm Shell ít tốn chi phí setup ban đầu, họ dễ dàng vào ở và cũng dễ dàng gia hạn.
Bài Toán Hoàn Vốn (Payback Period) đơn giản nhất: Khoản đầu tư “chênh lệch” thực tế giữa Gói 2 và Gói 1 là bao nhiêu?
- Khoản đầu tư thêm (Gói 2): 1.100 tỷ
- Khoản chi phí cơ hội tiết kiệm được (Gói 2 so với Gói 1): 1.125 tỷ – 450 triệu = 675 triệu.
- Vậy, chi phí “ròng” bạn thực sự bỏ ra cho Gói Warm Shell chỉ là: 1.100 tỷ – 675 triệu = 425.000.000 VND.
Chỉ với 425 triệu chênh lệch, bạn sở hữu một mặt bằng đã hoàn thiện, có thể cho thuê giá cao hơn và lấp đầy nhanh hơn. Đây rõ ràng là một khoản đầu tư sinh lời.
Tư vấn chiến lược từ ATZ LUXURY khi nào nên chọn gói nào?
Bài toán tài chính ở trên đã rõ. Dưới đây là “kim chỉ nam” giúp bạn ra quyết định chiến lược:
BẮT BUỘC chọn Hoàn Thiện Cơ Bản (Warm Shell) khi:
- Phân khúc: Bạn sở hữu tòa nhà Hạng B hoặc Hạng C.
- Thị trường: Khu vực có mức độ cạnh tranh cao, nhiều tòa nhà khác cùng phân khúc.
- Khách hàng mục tiêu: Các công ty SMEs (vừa và nhỏ), chiếm 90% thị trường.
- Chiến lược: Bạn muốn tối ưu tỷ lệ lấp đầy nhanh nhất, quay vòng vốn nhanh, và thu hút được đa số khách thuê. Gói Warm Shell là “mồi câu” hiệu quả nhất trong trường hợp này.
NÊN chọn Bàn Giao Thô (Bare Shell) khi:
- Phân khúc: Bạn sở hữu tòa nhà Hạng A, A+ (Siêu cao cấp).
- Vị trí: “Đất vàng”, vị trí kim cương, nguồn cung khan hiếm.
- Khách hàng mục tiêu: Các tập đoàn đa quốc gia, ngân hàng lớn, hãng công nghệ (Apple, Google, Big4…).
- Chiến lược: Bạn không cần “lấp đầy nhanh”, bạn cần “lấy chất lượng”. Những khách thuê này có ngân sách khổng lồ và họ muốn mặt bằng thô để tự do thiết kế 100% theo nhận diện thương hiệu toàn cầu của họ.
(Để xác định rõ tòa nhà của bạn thuộc Hạng A, B, hay C, hãy tham khảo bài viết: Tiêu Chuẩn Thiết Kế Văn Phòng Cho Thuê (Hạng A, B, C)
Đừng tiết kiệm chi phí đầu tư, hãy tối ưu chi phí cơ hội
Bài phân tích trên cho thấy, đối với đại đa số chủ đầu tư (đặc biệt là phân khúc Hạng B), Bàn Giao Thô (Bare Shell) không “rẻ” như bạn tưởng. Chi phí cơ hội do mặt bằng bị bỏ trống 3-5 tháng có thể “ăn mòn” toàn bộ lợi nhuận năm đầu tiên của bạn.
Đầu tư vào Gói Hoàn Thiện Cơ Bản (Warm Shell) là một bước đi chiến lược thông minh, giúp bạn:
- Tăng tốc độ lấp đầy (giảm chi phí cơ hội).
- Mở rộng tệp khách hàng mục tiêu lên 80-90% thị trường.
- Tạo cơ sở để đàm phán giá thuê cao hơn.
Quyết định cuối cùng phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh và phân khúc tòa nhà của bạn.
Bạn sở hữu mặt bằng văn phòng cho thuê và đang cần lập dự toán chi phí gói Warm Shell?
Đừng để bài toán tài chính làm bạn đau đầu. Hãy liên hệ với các KTS và chuyên gia dự toán của ATZ LUXURY. Chúng tôi sẽ giúp bạn:
- Khảo sát mặt bằng thực tế.
- Lập dự toán chi phí đầu tư chi tiết cho gói hoàn thiện cơ bản.
- Tư vấn các giải pháp vật liệu tối ưu ROI (độ bền cao, chi phí hợp lý).
