Báo giá thiết kế thi công nhà dân 2026 | Xây nhà hết bao nhiêu tiền?

Xây dựng một ngôi nhà là việc trọng đại, một trong những khoản đầu tư tài chính lớn nhất của mỗi gia đình. Chính vì vậy, câu hỏi “Xây nhà hết bao nhiêu tiền?” luôn là trăn trở hàng đầu. Sự phức tạp của các hạng mục, sự đa dạng của vật liệu và các gói dịch vụ khác nhau từ nhà thầu có thể khiến bạn cảm thấy bối rối. Tuy nhiên, việc hiểu rõ các thành phần cấu thành nên chi phí chính là bước đi đầu tiên và quan trọng nhất để làm chủ ngân sách. Bài viết này, ATZ LUXURY sẽ giúp bạn bóc tách chi tiết báo giá thiết kế thi công nhà dân năm 2026, từ đó lập kế hoạch tài chính một cách hiệu quả và tự tin.

Hiểu đúng các gói dịch vụ phổ biến khi xây nhà

Trước khi xem xét các con số, bạn cần hiểu rõ thị trường hiện nay cung cấp những gói dịch vụ nào. Việc lựa chọn đúng gói dịch vụ sẽ giúp bạn kiểm soát ngân sách và mức độ tham gia vào công trình. Có 3 gói dịch vụ chính:

Gói tư vấn thiết kế

Đây là gói dịch vụ chỉ cung cấp hồ sơ bản vẽ kỹ thuật cho công trình, bao gồm đầy đủ các bản vẽ chi tiết về kiến trúc, kết cấu chịu lực, và hệ thống điện nước (M&E). Đây là nền tảng pháp lý và kỹ thuật để xin phép xây dựng và để đội thợ thi công theo đúng tiêu chuẩn.

Lý tưởng cho ai? Lý tưởng cho gia chủ có kinh nghiệm tự quản lý thợ hoặc có đội thợ riêng, muốn toàn quyền kiểm soát việc lựa chọn vật tư và giám sát thi công.

Yêu cầu báo giá

Xem thêm: Những mẫu thiết kế nhà đẹp ấn tượng hiện nay

Gói thi công phần thô và nhân công hoàn thiện

Gói này thường được ví như việc xây dựng nên “bộ khung xương” cho ngôi nhà. Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm cung cấp vật liệu thô (sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch…) và nhân công để thi công các hạng mục như móng, cột, dầm, sàn bê tông, xây tô tường, đi hệ thống điện nước âm tường. Với gói này, bạn (chủ đầu tư) sẽ tự cung cấp các vật liệu hoàn thiện.

Lý tưởng cho ai? Phù hợp với chủ đầu tư muốn kiểm soát chặt chẽ chất lượng và thẩm mỹ của giai đoạn hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh) nhưng không muốn bận tâm về phần kết cấu phức tạp.

Yêu cầu báo giá

Gói thi công trọn gói (Chìa khóa trao tay)

Đây là giải pháp toàn diện nhất, nơi nhà thầu đảm nhận mọi công việc từ A-Z: xin phép xây dựng, thiết kế bản vẽ, thi công phần thô, cung cấp vật tư và thi công hoàn thiện, cho đến khi vệ sinh công nghiệp và bàn giao ngôi nhà hoàn chỉnh cho bạn.

Lý tưởng cho ai? Là lựa chọn tối ưu cho những người bận rộn, không có chuyên môn về xây dựng, hoặc ở xa công trình, mong muốn một quy trình liền mạch và nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ.

Yêu cầu báo giá

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây dựng nhà ở

Tổng chi phí xây nhà của bạn sẽ không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Việc nắm rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định phù hợp với ngân sách.

1. Quy mô và diện tích xây dựng: Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất, tổng diện tích sàn xây dựng càng lớn thì chi phí càng cao.
2. Phong cách kiến trúc: Các phong cách phức tạp như tân cổ điển hay cổ điển với nhiều chi tiết phào chỉ, phù điêu sẽ có chi phí thi công cao hơn đáng kể so với phong cách hiện đại tối giản.
3. Vị trí và điều kiện thi công: Những ngôi nhà nằm trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư sẽ có chi phí nhân công và vận chuyển cao hơn so với nhà ở mặt tiền đường lớn.
4. Kết cấu móng: Tùy thuộc vào địa chất đất nền, nhà thầu sẽ tư vấn loại móng phù hợp (móng băng, móng cọc…) và đây là hạng mục ảnh hưởng lớn đến chi phí ban đầu.
5. Chủng loại vật tư: Sự lựa chọn vật tư cho cả phần thô (thương hiệu thép, xi măng) và phần hoàn thiện (gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn nước…) sẽ tạo ra sự chênh lệch rất lớn trong tổng chi phí.
6. Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu xây dựng thường có biến động theo mùa. Giai đoạn sau Tết Nguyên đán thường là cao điểm xây dựng, có thể khiến giá nhân công và một số vật tư tăng nhẹ. Ngược lại, mùa mưa có thể gây khó khăn cho thi công nhưng đôi khi lại là thời điểm có chính sách giá tốt hơn từ các nhà cung cấp.

Yêu cầu báo giá

“Chìa Khóa” của mọi báo giá: Cách tính diện tích xây dựng chi tiết

Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất là lấy diện tích đất nhân với số tầng để ra chi phí. Thực tế, cách tính diện tích xây dựng trong báo giá phức tạp hơn nhiều vì nó bao gồm cả những phần không phải là sàn sử dụng như móng, mái, sân…

Công thức chung là: Tổng diện tích xây dựng = (Diện tích các phần) x (Hệ số tương ứng)

Các hệ số này không phải là con số tùy tiện, mà là cách quy đổi mức độ hao phí vật tư và nhân công của từng hạng mục (như móng, mái) về một đơn vị ‘m² xây dựng’ tiêu chuẩn để việc báo giá được đồng nhất và dễ so sánh.

Dưới đây là các hệ số tham khảo phổ biến nhất hiện nay:

Phần móng

Phần tầng hầm (nếu có)

Tầng hầm có chi phí thi công cao do độ phức tạp về đào đất, chống thấm và kết cấu.

• Hầm sâu 1.0m – 1.2m: tính 150% diện tích.
• Hầm sâu 1.3m – 1.5m: tính 170% diện tích.

Phần thân (Các tầng và sân)

• Diện tích có mái che (Tầng trệt, các lầu): 100% diện tích.
• Diện tích không có mái che (Sân thượng): 70% diện tích.
• Ô trống trong nhà (>8m²): 50% diện tích.
• Ban công: 70% diện tích.

Phần mái

• Mái tôn: 30% diện tích.
• Mái bê tông cốt thép (BTCT): 50% diện tích.
• Mái ngói kèo sắt: 70% diện tích.
• Mái BTCT dán ngói: 100% diện tích.

Bảng báo giá thiết kế thi công nhà dân chi tiết 2026

Dưới đây là các bảng giá tham khảo được tổng hợp từ thị trường xây dựng đầu năm 2026. Xin lưu ý rằng các con số này có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố đã phân tích ở trên và chính sách của từng nhà thầu.

Đơn giá thiết kế kiến trúc

Đơn giá này phản ánh mức độ phức tạp của phong cách kiến trúc và khối lượng công việc dựng hình 3D nội thất. Đơn giá thiết kế nhà thường được tính theo m² và phụ thuộc vào phong cách cũng như phạm vi hồ sơ.

Lưu ý: Nhiều nhà thầu xây dựng uy tín hiện nay có chính sách ưu đãi giảm 50-100% chi phí thiết kế khi khách hàng ký hợp đồng xây nhà trọn gói.

Đơn giá thi công phần thô

Khoảng giá này chủ yếu dao động dựa trên độ phức tạp của kết cấu (ví dụ: nhà có nhiều góc cạnh, dầm sàn khẩu độ lớn) và điều kiện thi công tại khu vực. Chi phí xây nhà phần thô bao gồm vật tư thô và nhân công hoàn thiện.

• Nhà phố (1-2 mặt tiền): Khoảng 3.600.000 – 3.700.000+ VNĐ/m²
• Biệt thự hiện đại: Khoảng 3.850.000+ VNĐ/m²
• Biệt thự cổ điển: Khoảng 4.000.000+ VNĐ/m² (Lưu ý: Đơn giá chưa bao gồm chi phí đắp phào chỉ, phù điêu phức tạp).

Giá này đã bao gồm các vật tư thô thiết yếu như: Sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch, ống nước âm tường… và nhân công cho các công đoạn hoàn thiện. Chủ nhà sẽ tự mua vật tư hoàn thiện.

Yêu cầu báo giá

Đơn giá xây nhà trọn gói

Chi phí xây nhà trọn gói là tổng hợp của cả phần thô và phần hoàn thiện.

• Nhà phố (Gói phổ thông): Khoảng 5.000.000 – 5.500.000+ VNĐ/m²
• Biệt thự (Gói cơ bản): Khoảng 6.500.000+ VNĐ/m²

Để tránh hiểu lầm, bạn cần làm rõ với nhà thầu các hạng mục nào được bao gồm và không bao gồm trong gói “trọn gói”. Dưới đây là bảng tham khảo phổ biến:

Lời khuyên từ ATZ LUXURY: ‘Trọn gói’ không có nghĩa là ‘tất cả’. Điểm tranh cãi phổ biến nhất thường nằm ở các hạng mục không bao gồm. Trước khi ký hợp đồng, hãy cùng nhà thầu đi qua từng gạch đầu dòng này. Hãy hỏi rõ: ‘Tủ bếp có bao gồm cánh tủ và phụ kiện không, hay chỉ có bệ bê tông?’ hoặc ‘Đèn trang trí cơ bản bao gồm những loại nào, ở vị trí nào?’. Sự rõ ràng ban đầu là chìa khóa để tránh phát sinh chi phí về sau.

Yêu cầu báo giá

Quy trình làm việc và lưu ý vàng khi chọn nhà thầu

Một quy trình làm việc chuyên nghiệp sẽ giúp bạn kiểm soát tiến độ và chất lượng công trình một cách hiệu quả.

1. Tiếp nhận thông tin & Tư vấn sơ bộ: Chúng tôi lắng nghe nhu cầu, quy mô, ngân sách dự kiến của bạn.
2. Khảo sát & Thiết kế phương án: Kiến trúc sư khảo sát hiện trạng và lên bản vẽ mặt bằng, phối cảnh sơ bộ.
3. Lập báo giá chi tiết: Dựa trên thiết kế đã thống nhất, chúng tôi bóc tách khối lượng và gửi báo giá chi tiết từng hạng mục.
4. Ký hợp đồng & Xin phép xây dựng: Hai bên thống nhất, ký hợp đồng làm cơ sở pháp lý. Nhà thầu tiến hành các thủ tục xin phép.
5. Thi công & Giám sát: Tổ chức thi công theo đúng bản vẽ, tiêu chuẩn kỹ thuật và có giám sát chặt chẽ.
6. Nghiệm thu & Bàn giao: Vệ sinh công nghiệp và mời chủ đầu tư nghiệm thu từng phần và toàn bộ công trình trước khi bàn giao.

Khi lựa chọn đối tác xây dựng, bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố sau để đảm bảo quyền lợi và chất lượng công trình:

1. Hồ sơ pháp lý của công ty: Hãy kiểm tra giấy phép đăng ký kinh doanh và chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng để đảm bảo bạn đang làm việc với một đơn vị chuyên nghiệp.
2. Hợp đồng chi tiết, rõ ràng: Hợp đồng phải là kim chỉ nam cho cả quá trình. Nó cần quy định cụ thể phạm vi công việc, chủng loại vật tư (ghi rõ thương hiệu, mã hiệu), tiến độ thanh toán, thời gian thi công và chính sách bảo hành.
3. Báo giá minh bạch: Một báo giá chuyên nghiệp phải chi tiết hóa từng hạng mục, thay vì chỉ đưa ra một con số chung chung trên mỗi m². Điều này giúp bạn kiểm soát chi phí và tránh phát sinh không mong muốn.
4. Chính sách bảo hành: Hãy làm rõ thời gian bảo hành cho từng hạng mục. Thông thường, các nhà thầu uy tín sẽ bảo hành 5 năm cho phần kết cấu và 1 năm cho các hạng mục hoàn thiện. Các nhà thầu uy tín như Mai Việt còn cam kết bảo hành kết cấu lên đến 24 tháng và phần hoàn thiện 12 tháng. Hãy làm rõ các hạng mục cụ thể được bảo hành (ví dụ: thấm, dột, nứt tường do co ngót vật liệu).
5. Tham quan công trình thực tế: Đừng ngần ngại đề nghị nhà thầu cho tham quan các công trình họ đã hoặc đang thi công. Đây là cách tốt nhất để đánh giá năng lực và chất lượng thi công thực tế của họ.

Việc lập một báo giá thiết kế thi công nhà dân chính xác và hợp lý là một quá trình đòi hỏi sự tìm hiểu kỹ lưỡng. Nó phụ thuộc rất nhiều vào việc bạn hiểu rõ các gói dịch vụ, nắm vững cách tính diện tích xây dựng, và đưa ra lựa chọn vật tư phù hợp với ngân sách. Hy vọng rằng với những thông tin chi tiết trong bài viết này, bạn đã có một cái nhìn tổng quan và rõ ràng hơn cho kế hoạch xây dựng tổ ấm của mình.

Hãy nhớ rằng: “Đầu tư thời gian để lập kế hoạch chi tiết và lựa chọn một nhà thầu uy tín chính là cách tiết kiệm chi phí hiệu quả và bền vững nhất cho ngôi nhà tương lai của bạn.”